La continuación unilateral del arrendamiento de duración determinada en el código civil peruano y el debilitamiento de la función económica de los contratos

Abstract

Esta investigación de enfoque cualitativo describe cómo la continuación unilateral del arrendamiento de duración determinada, regulada por el artículo 1700 del Código Civil peruano, afecta la función económica de los contratos. El problema radica en que, pese a que el artículo 1699 establece que estos contratos concluyen de pleno derecho al vencimiento del plazo “sin aviso previo”, la norma del artículo 1700 permite que el arrendatario permanezca en el bien sin manifestación expresa del arrendador, generando una prolongación fáctica que perjudica al propietario. Mediante un diseño fenomenológico, se entrevistó a cuatro expertos jurídicos para examinar la afectación a tres pilares de la función económica contractual: eficiencia, equidad y costos de transacción. Los hallazgos revelan una triple afectación estructural: (i) erosión de la eficiencia al introducir incertidumbre sobre el momento real de extinción del vínculo y desnaturalizar el plazo como elemento esencial; (ii) quebranto de la equidad al crear un desequilibrio asimétrico donde el arrendatario obtiene el uso continuo sin contraprestación adicional mientras el arrendador asume costos crecientes; y (iii) incremento desproporcionado de los costos de transacción posteriores (notariales y judiciales), agravado por la jurisprudencia que convierte los desalojos por vencimiento en procesos por ocupación precaria, prolongándolos entre tres y cinco años. La investigación propone modificar el artículo 1700 para establecer un incremento automático del 15% en la merced conductiva durante la continuación unilateral, con plazo máximo de doce meses, y otorgar mérito ejecutivo a los desalojos por vencimiento de contrato de duración determinada.